参数面板
项目体量
成本参数（元/㎡）
收入参数
运营折减
项目体量估算
总建面（GFA）
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公寓建面（扣回购）
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可租面积（×得房率）
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估算套数
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公寓总投入（含资本化利息）
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年毛租金总额
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年 NOI 总额
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Cap Rate（资本化率）
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NOI ÷ 总投入 · 无杠杆年化回报
毛回报率
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年毛租金 ÷ 总投入
资金成本利差
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Cap Rate − 资金成本率
动态回本周期
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含开发期 · NOI逐年回收
测算逻辑（Cap Rate 框架）
Cap Rate = NOI ÷ 资产总价值（自建项目用“总开发成本”作分母）
NOI = 有效毛收入（EGI）− 运营支出（OPE）= 潜在毛租金收入（PGI）− 空置与坏账损失 − 运营支出（OPE）
年现金流瀑布（元/㎡/年）
单方成本结构
敏感性分析 · Cap Rate（%）
行 = 月租金（元/套），列 = 空置率，单元格 = Cap Rate（NOI ÷ 总投入），其他参数取当前值
周边竞品租金参考
| 项目 | 站点 | 月租金（元） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 赞成星谷 | 墩祥街 | 2,200 - 2,500 | 稍远 |
| 龙湖紫金商城（双钥匙） | 墩祥街 | 1,700 - 2,000 | 稍远 |
| 远大金地中心 | 金家渡 | 1,800 - 2,200 | 较近 |
| 万科未来之光 | 良渚 | 1,800 - 2,600 | 房源最多 · 租最好 · 离地铁最近 |
| 起梦跨境 | 良渚 | 2,100 - 2,400 | 近地铁 |
| 上亿 | 良渚 | 1,600 - 2,300 | 一般 |
租金定位逻辑
白洋站位于金家渡与良渚之间，最直接对标为远大金地中心（1,800-2,200）。长租公寓统一装修+管家服务+拎包入住，可支撑 10%~20% 溢价。建议租金区间 2,000 元/月左右。